说实话，可能不只是广州，北上深也很明显，地段稍微好一点的就开始做大面积产品了。

(资料图片仅供参考)

一是核心区的非核心地段，二是非核心区的核心地段。

这两种地段都有很强的竞争力以及未来的预期，比如天河的奥体牛奶厂，属于核心区的非核心地段，番禺万博和科学城萝岗，属于非核心区的核心地段。

01、市场已经给出信号

从这轮周期开始，四房已经成了改善们追求的第一目标了，不管是125的四房，还是143的四房，又或者是188的四房。

改善的标准定一下，起码是四房，面积在120-180之间，超过200的话面积又太大了，天河海珠越秀的总价起码在1000万以上，番禺黄埔白云荔湾总价不低于700万。

现在市场上同质化的产品非常严重，目前竞争比较激烈的就是这两个地段：核心区的非核心地段以及非核心区的核心地段。

而核心区的核心地段，房价早就翘上了天，你们看到的网红盘都是二手，比如珠江新城的中海花城湾、嘉裕公馆，以及东区的凯旋新世界和汇悦台，面积越大越贵。

到了金融城，兰亭的四房都是要10万加，一手的臻溋铭铸更是猖狂的20万加，琶洲的保利天悦四房基本也是17万加，天河公园的次新四房几乎要1700万加。

先大致说一下情况：占据好地段的二手在这一轮周期表现非常好，有很强的稀缺性，但是门槛非常高，价格已经很贵了。

而弱一级地段的新盘就打出性价比，去吸收一部分买不起好地段改善型的买家。

很明显的例子就是保利天瑞，够不上天河公园的四房买家，就会把这里作为考虑的对象。

买不起金融城四房的就会把牛奶厂四房作为考虑的对象。

同样，买不起珠江新城四房的就会退到琶洲，如果琶洲岛上的四房够不上那就去岛外的赤沙或海珠西。

还是够不上的，那就会去寻找下一个改善大平层，要么地段好，要么有江景。

总之，改善这条路我是要走下去，哪里喜欢就买哪里，只要还在核心板块就行。

但这种选择上的博弈其实并非是一件好事，因为你不知道这是不是最好的选择，或者是退而求其次的选择，还有一种可能性是：好的永远在后面。

02、归根结底是有利可图

话说回来，有胆做这些改善型产品的小区，地段都不会太差，买了大概率是不会吃亏的。

归根结底，还是尽可能地收割所剩不多的改善买家们。

用最好的产品、户型来侍候你们，保不齐万一有更好的出来怎么办，万一对手更多怎么办，用先发优势还是能吸收一波置换改善型买家。

好比番禺和樾府，我这么好的地段，要保证长期的竞争力，一定要足够大足够豪，这也是掐准了高端买家的核心需求。

我们暂且不说它们的价格是不是虚高了，有泡沫了，毕竟新盘都谈不上性价比，有性价比的也不好买。

但是对于需要改善，需要环境，在意户型和楼龄的买家，他们的痛点却真的是得到解决了。

不管是从自住来看，还是从长持来看，选择大面积都是未来的主流方向。

为什么大家都热衷做改善或豪宅类产品？

1、改善产品利润高，面对的竞争对手少。

2、改善是市场的痛点，市场上太多需要改善的买家，需要四房，但是又不能太大。

3、改善的价格相对稳定，横盘期也能卖得起价。

4、再不抢些优质客户回来，就要被迫加入跟刚需一起内卷的境地，盘小的就把周边改善吸过来，盘大的就吸本区域或其他区域的。

目前核心区的改善型产品价格确实太高了，上面也举例了，好地段的二手是非常贵的，地段差一点的竞争也挺激烈的，所以这个时候改善们即便不想被割，也确属无奈之举，总之都是要买的。

暂且来说改善型的小区虽然地段上有差别，但是分化并不明显，比较明显的，还是在于面积段上，比如140以内的四房，和180以上的四房，单价会更明显的拉开。

03、改善的终极选择

最后再说点干货，这个周期改善性的非豪宅四房是非常吃香的，因为解决了很多置换的买家既要又要还要的痛点，但是下一轮周期，我更看好的是180以上的产品，需求从单主套升级到双主套。

既然地段都差不多，届时二手也出来了，180以上的四房面对的置换人群会更多，180以上的产品在现有的小区户型结构里数量并不多，具体有很多盘就不说。

180的不会太小，使用率够高的话甚至超过以前200方以上的户型，而如果都是200方以上的户型的话，改善们又不一定够得上，那又是另外一个豪宅型买家维度了。

以上仅个人观点，具体选筹还得根据个人情况具体分析，建议做个详细咨询。

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